Дали тези правила се отнасят и до Етажната собственост?
По своята същност Общото събрание на Етажната собственост е органът, позволяващ на собствениците да вземат решения за съвместно поддържане, управление, ремонтиране, осъвременяване на сградата им. Договорното начало е изразено в това, че някой от собствениците предлага решение, а мнозинството приема или отхвърля съответното предложение. Законът при чувствителните случаи търси квалифицирано мнозинство от над 67% съгласие на всички собственици, а по много чувствителни теми дори и над 75% съгласие на всички собственици. Приетите решения на Общото събрание представляват договора между собствениците в Етажната собственост, с който те са обвързани по между си. С този договор те обвързват и ползвателите и обитателите, които нямат право на глас по време на Общите събрания или техният глас е по-скоро съвещателен, но са длъжни да се съобразят поради факта, че пребивават в съответния имот. С този договор се обвързва и управителният съвет, който се грижи за изпълнението на взетите решения. Всичко, което не е уредено като отношения в ЗУЕС и не е уредено като решение на Общо събрание на Етажната собственост, в това число прилагането на законна лихва при неспазване на срока за плащане на вноските, би следвало да се ползва ЗЗД като по-общ и всеобхватен закон за уреждането на съответните договорни отношения.
Със сигурност ЗЗД изисква прилагането на законова лихва при наличие на просрочие и то без да се чака съдебно дело за това, стига да не е договорено друго от страните, тоест да няма взето решение от Общото събрание на Етажната собственост по този въпрос. По този начин законът стимулира спазването на уговорените срокове и диференцира тези които спазват сроковете, от тези които не ги спазват, като дава допълнителен стимул за спазване на определените срокове за плащане.
Ако на общо събрание изрично е прието, че при просрочие не трябва да се търси лихва, то тогава разпоредбите на ЗЗД относно дължимата лихва не се прилагат и в Етажната собственост не би трябвало да се събират законно дължимите лихви за просрочие. Необходимо е такова решение да се приеме с мнозинство от 75% от всички идеални части, тъй като на практика става дума за опрощаване на задължения към Етажната собственост.
Ако в протоколите на Общото събрание на Етажната собственост такова решение не е взето, то при наличие на просрочия е необходимо Управителният съвет да изчисли законна лихва за просрочие по чл.86 от ЗЗД и да я предяви пред задълженото лице ведно с главницата. При неизпълнение на това задължение, Управителният съвет носи отговорност за опрощаване на задължения към Етажната собственост без решение от Общото събрание.
След като уточнихме, че законната лихва е част от дълга на задълженото лице в просрочие, пред Управителния съвет остават организационните въпроси, свързани с изчислението на лихвата и предявяването на главници и лихви пред длъжниците в просрочие.
Управителният съвет може да прилага:
-
Изчисление на законна лихва в момента на съставяне на поканата за просрочие. Освен дължимите вноски, към тях се упоменава и дължимата лихва към момента на съставяне на поканата. Недостатък е че лихвата се изчислява към момента на съставяне на поканата, а плащането се извършва в друг момент, като между тези два момента продължава да се натрупва законна лихва, която остава несъбрана.
-
Периодично изчисление на законна лихва единствено върху вноските с просрочия. Периодично предоставяне на рекапитулация на дължимите лихви и главници и тяхното погасяване, като натрупаните остатъци се включват в следващите покани за просрочия и така докато лихвите не бъдат изцяло платени. Периодите се определят от Управителния съвет - от ежемесечни до ежегодишни.
Повечето хора са на мнение, че изчисляването на лихви върху малки суми не е рентабилно, събраните средства са пренебрежимо малко, а положените усилия значителни. Освен това управителните съвети се притесняват, че ще изглеждат в очите на съседите много педантични и дребнави, докато те са широко скроени хора и не могат да се злепоставят по такъв начин за някакви си стотинки.
Изложените аргументи са напълно основателни и разбираме тяхната логика. Идва въпросът дали управителният съвет е готов да покрие всички лихви на всички апартаменти в просрочие за периода, на дейност на управителния съвет при извършване на ревизия? И дали сумата тогава ще продължава да бъде стотинки или ще стане десетки, а може би стотици левове? Управителният съвет трябва да е наясно, че умишлено не е търсил съответните лихви, за което носи отговорност пред Етажната собственост.
Отговорността на Управителния съвет при несъбиране на лихви за просрочие е правопропорционална на дисциплината в Етажната собственост. При дисциплинирана Етажна собственост, където поне 90-95% от хората плащат в срок, отговорността за 5-10% нередовни платци едва ли ще надхвърля 20-40 лева като несъбрани лихви за мандата на съответния управителен съвет и малка Етажна собственост.
При над 30-40% нередовни платци размерът на дължимите лихви за период от 2 години едва ли ще бъде между 20 и 40 лева, а може би двойно до шесторно повече в зависимост от обема на Етажната собственост. В този случай събирането на лихви би имало дисциплиниращ и възпититален ефект за Етажната собственост. Така ще се гарантира, че в края на мандата на управителния съвет няма да му се търсят между 200 и 500 лева от несъбрани лихви за просрочие.
Събирането на лихви е задължително при Етажни собствености с над 50% нередовни платци, допускащи просрочия. Това е един от начините за гарантиране на регулярни и планирани постъпления в Етажната собственост, както и въвеждане на дисциплина. В противен случай Етажната собственост е изправена пред финансов колабс. При недисциплинирана Етажна собственост и при липса на сериозни мерки от страна на Управителния съвет за събиране на съответните вземания, цялата отговорност за това състояние е на Управителния съвет. Несъбраните лихви могат да достигнат и дори да надхвърлят 1000 лева, а отделно Управителният съвет е изправен пред опасността от глоби за неизпълнение на задълженията си.
