Съгласно чл.5 ал.1 т.1 от ЗУЕС, собствениците, ползвателите и обитателите имат право да ползват общите части, съгласно тяхното предназначение. По никакъв начин не е въведено предимство или ограничение при ползването на Общите части в зависимост дали става дума за собственик, ползвател или обитател.
Поставянето на контрол на достъп на асансьор, би следвало да бъде със същата конфигурация с права за достъп като контрола на достъп на външната врата, тъй като както външната врата, така и асансьора са общи части и следователно всички собственици, ползватели и обитатели имат еднакво право за ползване на тези общи части.
Единствената възможност, за ограничаване на достъпа на собственик, ползвател или обитател до Общи части, а чрез тях и до неговия самостоятелен обект е предвидена в чл. 17 ал.2 т.2 от ЗУЕС. Там се предвижда извеждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по чл.45 от Закона за собствеността за период не по-дълъг от 3 години, като за целта се изисква решение на Общото събрание с квалифицирано мнозинство от 75% от всички идеални части, без да се взима под внимание делът на собственика, подлежащ на извеждане.
Преди да се предложи такова решение на гласуване е редно управителният съвет да е изготвял множество Констативни протоколи за извършваните нарушения, предадени на извършителя на деянието, подписани от свидетели и внесени в общинската администрация, тъй като в противен случай, потърпевшият собственик, ползвател или обитател, може да има претенции за тормоз и клевета, спрямо членовете на управителния съвет, които предлагат неговото извеждане от сградата.
Ограничаването на правото на ползване на асансьора от собственици, ползватели и обитатели, особено във високи сгради, където по проект има дори повече от един асансьор в някои случаи е почти сходно с извеждане на съответното лице от сградата.
Възраженията на домоуправителите и управителните съвети са ясни - хората с ограничено право за ползване на асансьора не са си плащали редовно вноските и за това са предприети тези мерки срещу тях!
В чл.90 от ЗЗД се допуска неизпълнение на задължения, от страна на ответника, когато кредиторът не е изпълнил свое задължение при положение,че са породени от едно и също правно отношение и имат еднороден характер. В случая задължение на Етажната собственост е да предостави правото на всеки собственик, ползвател или обитател да ползва общите части съгласно тяхното предназначение, а всеки собственик, ползвател или обитател да заплаща предвидените вноски от ЗУЕС. В случая задълженията и за двете страни са породени от ЗУЕС, но не са еднородни. Задължението за плащане на вноски е парично и ежемесечно, докато правото за ползване на Общите части, съгласно тяхното предназначение е неразделна част от това да бъдеш собственик, ползвател или обитател в съответната Етажна собственост. Едното е право, а другото е задължение, тоест не е налична хипотезата за еднородни задължения, с цел прилагане на чл.90 от ЗЗД.
Предвид че ЗУЕС позволява извеждане от сградата на собственик, ползвател или обитател за период не по-дълъг от 3 години с квалифицирано мнозинство от 75% от всички идеални части, то би следвало със сходно мнозинство на Общото събрание да се вземе решение за ограничаване правата на собственици, ползватели и обитатели по ЗУЕС, които имат сериозни задължения към Етажната собственост. При ограничаване правата с решение на Домоуправител или управителен съвет, то това би било самоуправство.
Какво следва да се направи ако сте собственик, ползвател или обитател, който не може да ползва асансьора, а в същото време няма решение на Общото събрание с мнозинство от 75% от всички идеални части за ограничаване на правата Ви?
Съгласно чл.38, ал.2 управителният съвет и в частност домоуправителят могат да гарантират изпълнението на решения на Общото събрание с издаване на изпълнителен лист по чл.410 ал.1 т.1 от ГПК. В същото време всеки заинтересован собственик от дадено решение на Общото събрание, което не се изпълнява в срок или не се изпълнява изобщо има право да се възползва от същата процедура спрямо Етажната собственост или спрямо представляващия Етажната собственост.
При нарушаване на права на собственик, ползвател или обитател, определени от ЗУЕС, с цел тяхното изпълнение също може да се пристъпи към заявление за издаване на изпълнителен лист срещу Етажната собственост или домоуправителя и Управителния съвет.
