Задължително ли трябва да се събира ежемемесечно "Фонд Ремонти"

22 коментара

• Връзка на коментара Понеделник, 24 Юли 2023 10:57 публикуван от Веселина

  Здравейте Мартин,
  -Наемите от антена и магазин могат да се ползват от Етажната собственост единствено с решение на Общото събрание и собствениците, с което те позволяват да се извърши прихващане на полагаемата им се част от наемите с вноските, които са приети по ЗУЕС. Дължимите наеми следва да се изплащат на собствениците съгласно чл.30 от Закона за собствеността, а вноските към Етажната собственост се определят съгласно ЗУЕС. Може да се направи връзка и лесно прихващане между вноската за Фонд Ремонт и обновление и наемите, тъй като и двете се определят въз основа на притежаваните идеални части, но това не може да се приложи по подразбиране, а единствено с решение на общото събрание!
  
  Наличието на сметка за сумите по Фонд Ремонт или като цяло за Етажната собственост е удобство и сигурност при съхранението на средствата, но ако всичко останало е наред и финансите са налични, такова нарушение може да се преглътне. Свидетели сме и на Етажни собствености с няколко сметки, от които Домоуправителите са харчили средства за лични нужди, което до някъде обезсмисля идеята за сметка на Етажната собственост и моментална яснота относно финансите, поради което се налагат обстойни проверки по самите сметки.
  
  По отношение на недостигът на средства за поддръжка и управление е редно да проверите дали на общо събрание е приет бюджет за поддръжка и управление.
  
  Проверете и дали професионалният домоуправител е съставял ежемесечно писмени покани до длъжниците, както и дали в рамките на няколко месечни задължения са съставяни констативни протоколи на длъжниците. Все пак работата на УС и професионалния домоуправител е да се следи за изпълнението на решенията на Общото събрание.
  
  Ако тези дейности не са изпълнявани като Контрольор имате право да съставите Вие Констативни протоколи на Управителния съвет и професионалния домоуправител за неизпълнение на техни задължения по ЗУЕС.
  
  По въпроса за събирането на Фонд Ремонт със задна дата. При липса на гласуван и одобрен Фонд Ремонт и обновление от Общото събрание е нормално този Фонд да не се събира. Ако има предложение за приемане на фонда на Общо събрание и то бъде отхвърлено от Общото събрание, заинтересовани собственици, могат да възразят и да подадат молба за изпълнителен лист срещу останалите собственици за създаване на подобен фонд, съгласно закона, с цел гарантиране сигурността на сградата. Но решението не може да бъде със задна дата.
  
  Предвид наличието на наеми, които следва да се изплатят на собствениците, а не да остават в касата на Етажната собственост и липсва решение на Общото събрание, то всеки един собственик е в правото си да заведе дело срещу Етажната собственост /изпълнителен лист/ за своя дял от наемите
  
  В момента, в който установите задълженията към собствениците за периода /полагаемите им се наеми/, можете да предложите на общото събрание дължимите наеми да влезнат със задна дата в касата на Етажната собственост като вноска за Фонд Ремонт от съответния апартамент и по този начин да учредите Фонда.
  
  Към настоящия момент трябва да се прецени дали така образуваната вноска е достатъчна за покриване на минималните изисквания към ежемесечната вноска във Фонд Ремонт или е необходимо довнасяне от страна на собствениците за новия период.
  
  При наличие на сдружение на собствениците, не е задължително всички собственици да членуват в него. Щом има и сдружение и Общо събрание, то най-вероятно във Вашия случай не всички собственици членуват в сдружението. В една Етажна собственост може да има няколко сдружения на собствениците, преследващи различни цели. Явно при Вас има сдружение, чиято цел е кандидатстване за европейски средства, за което кандидатстване се изисква технически паспорт и енергийно обследване.
  
  Средства от Етажната собственост могат да се прехвърлят към сдружението само и единствено с решение на Общото събрание на Етажната собственост, предвид възможността не всички собственици да са членове на сдружението, а сдружението следва да е представило проекта, който желае да бъде финансиран пред всички собственици от Етажната собственост. За вземане на подобно решение за финансиране на сдружение с цел усвояване на средства от ЕС се изисква специално мнозинство за вземане на решение, което като Контрольор следва да проверите дали е постигнато.
  
  По повод хвърчащите ордери и касови бележки е редно да поверите всеки документ към кое перо от бюджета за поддръжка и управление се отнася.
  
  Понякога дори и да няма документ - признавате разход. Пример годишен технически преглед на асансьор. В момента, в който видите залепен стикер в асансьора за преминал преглед за съответната година приемате разхода в бюджета за поддръжка и управление и без документ.
  
  Разходите за катинари и ключове могат да бъдат приети, тъй като трябва да се осигури ограничен достъп до някои места като таван например. А ключове и дубликати на ключове се дават на външни лица на ЕС, които правят поддръжка - почистване, обслужване на абонатна за парно или инкасатор за ток.
  
  По отношение на разходи като цветя за градина, трябва да видите дали в бюджета за поддръжка и управление има перо градина и дали общия бюджет за перо градина не е надвишен със съответната покупка. Разбира се няма гаранция че съответните цветя са в общата градина или в градината на купувача на цветята, но ако живеете в съответната Етажна собственост може да върнете времето назад и да си припомните дали е имало такива неща или не.
  
  По отношение на договори, ремонти и мащабни обновления, винаги търсете решението на Общото събрание, което е позволило извършването на тези ремонти и е одобрило съответната оферта. Съпоставяйте одобрената оферта с реалния разход.
  
  Иначе и ние по време на проверките се сблъскваме с нежелание дори от страна на професионални домоуправители да ни съдействат, но за всичко което е в задълженията по ЗУЕС и по договора им с Етажната собственост за съдействие и не се изпълнява пишем Констативни протоколи.
• Връзка на коментара Петък, 21 Юли 2023 21:02 публикуван от Мартин Бояджиев

  Здравейте Веселина,
  Сметките в блокът ни са пълна боза! Като член на КС ми е възложено да направя ревизия на сметките на входа за времето на управление на предходния УС 05.03.2019 - 12.10.2022. Честно казано се хванах за главата! Получаваме наеми от антена и магазин, които трябва да влизат в сметката на фонд "Ремонт и обновяване" - да, ама такава сметка съзнателно не е създадена от предишните управляващи. Поради това, че професионалният управител не си върши работата по събиране на месечните вноски за поддръжка на общите части, касата е винаги на минус. Те обаче не пропускат да си приберат месечната такса. Изненадващо за мен установих, че в месечните вноски, които плащаме не съществува сума за вноска към фонд "Ремонт и обновяване". Това е нарушение на законовите разпоредби и питането ми е как може със задна дата да се съберат тези вноски - ясно е, че има давност и може да се търсят парите за последните години. Живущите във входа не са информирани за законовите разпоредби, което не ги оневинява, но основният проблем е в УС и "професионалния" домоуправител, които (поне вторите) с това си вадят хляба. Едно на ръка, че ми се представят хвърчащи касови бележки като разход без никакви обяснения или от сорта - купени ключове, катинари, торби за смет и т.н. Има и фалшиви договори с несъществуващи фирми и оферти или дори абсурдни хвърчащи разходни ордери от фирми извършили услуги. До момента установих липса на оправдателни документи за повече от 5000 лева и се чудя какво да правя. Само за последните три години невнесените суми за фонд "Ремонт и обновяване" надвишават 25000 лева. Новата избрана председателка на УС отказва да открие отделна неприкосновена сметка за фонда, а предишният УС прокара решение на ОС да финансират издаването на технически паспорт и енергийно обследване от същите пари от наеми от името на СС (Сдружението на собствениците). Моля посъветвате ме какво да направя - ревизията не мога да завърша, поради липсата на каквато и да е връзка с някои от издателите на разходни документи и нежеланието на други и най-вече на похарчилият парите да ми съдействат. Бих желал да ми отговорите на обявеният мейл. Благодаря!
• Връзка на коментара Петък, 26 Май 2023 09:48 публикуван от Веселина

  Здравейте,
  
  Не сме запознати с конкретния случай на Вашата Етажна собственост, за това се позоваваме на чл.17 ал.4 и ал 5 по отношение определяне на идеалните части. Там в детайли е описано кога следва идеалните части да се одобрят от Общото събрание. В закона за собствеността в чл.30 е определено че съсобствениците имат еднакъв дял в собствеността до доказване на противното. Тоест в момента, в който сумата на идеалните части не е 100%, съгласно ЗУЕС и идеалните части не са одобрени от Общото събрание по реда на ЗУЕС, следва да се приложи чл.30 от Закона за собствеността.
  
  По отношение на този въпрос:
  Допустимо ли е минималната вноска във Фонд ремонт да бъде по-малка от един процент от мин.раб. заплата, ако това е желанието на Общото събрание? Примерно вместо 7.80 да бъде 5 лв. Това ще намали пропорционално и вноските на по-големите апартаменти. Има ли опция Общото събрание да вземе такова решение, което реално няма да ощети никого?
  
  Ако всички собственици са съгласни би могло да се вземе такова решение, може да се вземе решение и да не се събира Фонд Ремонт... Но всяко решение на Общото събрание, което е в разрез със закона може да бъде атакувано от собственици, които не са съгласни с него по чл.40 от ЗУЕС. За някои собственици липсата на учреден Фонд ремонт или събирането му в по-малък размер от законовия минимум, може да се възприеме като проява на безстопанственост и безотговорност по отношение на сградата и на собствеността им, проявена от лицата, които са гласували подобно решение и биха били в правото си. Освен това при липса на ежемесечна вноска във Фонд Ремонт как биха се събрали средства за основни, необходими и неотложни ремонти? Определя се еднократна вноска от по 300 лева на апартамент, дължима следващия месец и готово? Такова решение също може да бъде оспорено, особено ако няма месечни вноски във Фонд Ремонт или са в по-малък размер. Все пак има хора пенсионери, на които пенсията им възлиза на около 300 лв. Ако могат всеки месец да заделят по 7 до 10 лева за Фонд Ремонт, едва ли ще могат да заделят 300 лв от днес за утре.
  Идеята е, че ако е спазено изискването на закона, впоследствие има много по-малко основания за оспорване на решения на Общото събрание.
• Връзка на коментара Сряда, 24 Май 2023 21:46 публикуван от Петранка Минчева

  Здравейте! В отговора на въпрос №2 не разбрах какво означава идеалните части ДА СЕ ОДОБРЯТ от Общото събрание. Нали те са ясно написани в нотариалния акт на всяко жилище? Може би смисълът е да се обявят/огласят пред Общото събрание?
  Имам и още един въпрос: Допустимо ли е минималната вноска във Фонд ремонт да бъде по-малка от един процент от мин.раб. заплата, ако това е желанието на Общото събрание? Примерно вместо 7.80 да бъде 5 лв. Това ще намали пропорционално и вноските на по-големите апартаменти. Има ли опция Общото събрание да вземе такова решение, което реално няма да ощети никого?
• Връзка на коментара Вторник, 23 Май 2023 09:27 публикуван от Веселина

  Здравейте,
  По отношение на Вашите въпроси:
  1. Месечната такса асансьор как се разпределя - на апартамент, или на брой обитатели?
  Месечната такса за асансьор е перо от бюджета за поддръжка и управление, тоест тя следва да участва в бюджета за поддръжка и управление, на база който се определя месечната такса за поддръжка и управление по чл.51 от ЗУЕС. Таксата за поддръжка и управление се определя на база пребиваващите собственици, ползватели и обитатели повече от 30 дни в рамките на календарната година. Както бюджета за поддръжка и управление, така и таксата се одобряват от Общото събрание. При промени по бюджета за поддръжка и управление се свиква ново Общо събрание, на което се предлага нов бюджет за поддръжка и управление.
  
  2. Имаме собственичка на 4 апартамента в сградата, която не живее в тях и отказва да плаща фонд ремонт. Какъв е редът да я накараме да плаща?
  Необходимо е да имате протоколи от Общи събрания, в които се одобряват идеалните части от Общото събрание, както и се взимат решения за събиране на вноска за Фонд Ремонт и обновление. Редно е в рамките на 3 последователни месеца Управителният съвет да отправи писмени покани към съответната собственичка за изпълнение на задълженията й въз основа на протоколите. Към поканите следва да приложите и съответните протоколи от Общи събрания, ако случайно ги няма или не е запозната с тях. След 3 писмени покани и липса на погашение по задълженията, както и изтъкване на аргументиран отказ или позоваване на невъзможност, Управителният съвет може да състави Констативен протокол, към който да приложи поканите и протоколите от Общи събрания и да го входира в общинската администрация за съставяне на акт за административно нарушение. След получаване на акт и продължаващ отказ от плащане на задълженията, може да се заведе молба за изпълнителен лист по чл.410 от ГПК до районния съд, като отново се приложат, покани и протоколи от Общи събрания и се плати дължимата такса.
  
  3. ОС реши да сложим две камери на входа. Разходът за закупуването ще го поделим поравно между собствениците. Въпросът ми е как трябва да разпределим абонаментната подръжка след това - на брой обитатели, или отново поравно между собствениците?
  Инсталирането на камерите е полезен разход, ако по проект не е предвидено наличието на камери, поради което е необходимо съгласието на 75% от всички идеални части. Ако на ОС не сте достигнали до подобно мнозинство, преди монтажа им е редно да съберете съгласието на липсващите ви идеални части. При наличие на вече приети идеални части /дялове/ от Общото събрание, разпределянето на монтажа и придобиването на видеонаблюдението по равно е недопустимо, тъй като следва да се извърши спрямо приетите идеални части от Общото събрание. Средствата следва да са от Фонд Ремонт и обновление.
  По отношение на абонаментната поддръжка на системата, то тя е перо от бюджета за поддръжка и управление и както отбелязахме по-горе следва да се включи в таксата за поддръжка и управление, в която участват всички собственици, ползватели и обитатели, пребивавщи в Етажната собственост повече от 30 дни в рамките на календарната година, съгласно чл.51 от ЗУЕС.
  
  4. Имаме два малки магазина под сградата,с отделни входове. Трябва ли собствениците да плащат такса във Фонд ремонт?
  Собствениците на магазините дължат вноска във Фонд Ремонт, както и еднократния размер за едно лице от вноската за поддръжка и управление, предвид че са с отделни входове.
• Връзка на коментара Понеделник, 22 Май 2023 12:45 публикуван от Петранка Минчева

  Здравейте! Имам няколко въпроса:
  1. Месечната такса асансьор как се разпределя - на апартамент, или на брой обитатели?
  2. Имаме собственичка на 4 апартамента в сградата, която не живее в тях и отказва да плаща фонд ремонт. Какъв е редът да я накараме да плаща?
  3. ОС реши да сложим две камери на входа. Разходът за закупуването ще го поделим поравно между собствениците. Въпросът ми е как трябва да разпределим абонаментната подръжка след това - на брой обитатели, или отново поравно между собствениците?
  4. Имаме два малки магазина под сградата,с отделни входове. Трябва ли собствениците да плащат такса във Фонд ремонт?
• Връзка на коментара Вторник, 16 Май 2023 18:24 публикуван от Веселина

  Здравейте,
  
  Освобождаване от режийни разходи, включително в това число и такса за поддръжка на асансьора е предвидена единствено само когато собственикът, ползвателят или обитателят не присъстват повече от 30 дни в рамките на една календарна година в рамките на Етажната собственост.
  
  При отсъствие за повече от 30 дни през календарната година, но лицата все пак са присъствали повече от 30 дни през годината /в случай на пребиваване на лятна вила или дълъг престой на почивка/, не е предвидено освобождаване от такса за поддръжка и управление, освен ако Общото събрание изрично не е одобрило в този случай да се плаща 50% от стойността на таксата за поддръжка и управление. В този случай задължително се попълва декларация за отсъствието и се представя на Домоуправителя или Управителния съвет.
  
  В таксата за поддръжка и управление се включва и абонаментната такса за поддръжка на асансьора.
• Връзка на коментара Вторник, 16 Май 2023 09:03 публикуван от PR

  Здравейте.
  
  Когато собственик е декларирал, че имота няма да се ползва за период по-голям от 30 дни, то събира ли се такса за фонд ремонт и обновление и асансьорна поддръжка /ясно е, че режийните разходи отпадат/?
• Връзка на коментара Четвъртък, 24 Февруари 2022 08:01 публикуван от Веселина

  Здравейте Вяра,
  При наличието на "Професионален домоуправител" в Етажната собственост, задължително има лица във Вашата Етажна собственост, които са определени като Управителен съвет в решение на Общото събрание, а "Професионалният домоуправител" е упълномощен да изпълнява техните или част от техните функции.
  При теч от покрива следва съответния управителен съвет, ведно с "Професионалния домоуправител" да бъдат официално информирани в писмен вид за наличието на теч чрез отворено писмо, за което можете да се вдъхновите на тази страница:
  
  https://www.universumv.com/index.php/common-space-services/audit/item/78-invitation-to-fullfill-the-rules
  
  В отвореното писмо, освен констатацията за наличие на теч, следва да определите срок, в който да се свика Общо събрание за избор на оферта за ремонт на покрив, който ако не бъде спазен ще означава,
  че можете да уведомите кмета на общината за аварията.
  
  В този случай можете да се запознаете със следната статия:
  
  https://www.universumv.com/index.php/common-space-services/consulting/item/126-uvedomlenie
  
  При липса на реакция от страна на Етажната собственост и ако е по силите Ви, разбира се, можете да отстраните теча с Ваши средства, избирайки Вие фирма, която да извърши ремонта.
  
  В този случай фактурата за ремонта ще представите на Общото събрание за възстановяване на разхода от натрупаните вноски във Фонд Ремонт на Етажната собственост. При забавяне с плащанията имате право на законна лихва върху дължимите суми. Ако откажат плащане или се твърди че няма средства във Фонд Ремонт, можете да заведете изпълнителен лист срещу Етажната собственост, като фактурата следва да бъде разпределена спрямо идеалните части в Етажната собственост. Логично от фактурата трябва да премахнете сумата отговаряща на идеалните части на Вашия апартамент, тъй като тази част си остава за Ваша сметка.
• Връзка на коментара Сряда, 23 Февруари 2022 13:31 публикуван от Вяра

  Здравейте. Живея в чужбина, но изрядно плащам такса на външна фирма,която е назначена за подръжка да входа. От няколко месеца имам много сериозен проблем с теч от покрива/ние сме на последен етаж/. Съседите казаха че трябва да се обърна към тази фирма за подръжка. Моите многобройни позвънявания с никакъв резултат...отначала ?ще ви се обадим?, а след това просто като чуят и затваря слушалка...Смятам , че това е съвсем не нормално. Естественно съседите няма да искат да се включат в ремонта, понеже теч е само в моя апартамент. Какво мога да направя? Искам да прекратя заплащането на вноска към фирма,която дори си позволява подобно отношение. Но искам това да стане официално. Или търся друга фирма,поемам ремонта на покрива и продължавам да плащам вноски?
  Благодаря